静安区“仰视链”被打破！不敢再瞧不起“老闸北”了。

余生多爱自己

2015年，静安区与闸北区官宣合并为“新静安”。



【原两区范围图】@鬼话宝

一时之间，针对两区合并的段子也是层出不穷。虽是调侃，但也反映了“老闸北”确实是多年来不被看好的区域。



【各区拟人】@G僧东

虽然“老闸北”的地段在传统上被认为不如“老静安”，
但是“老闸北”的房产价值就一定不如“老静安”么？

于是，我们对静安区房价大数据进行了分析：
我们选取2020年1月至2021年1月，静安区一整年的二手房挂牌数据，采集了总共479个小区的6062组房源数据。



【房价数据示例】

从中我们发现静安区的房价差距巨大，范围从4.3万/㎡到17.7万/㎡，同一个行政区不同小区的均价相差四倍。



【房价TOP10小区】@鬼话宝

为了分析静安区房价的空间分布规律，我们根据这6062组房源数据制作了《静安区房价地图》。



【静安区各小区房价分布图】@鬼话宝

从上图中，我们发现静安区房价的第一条分布规律：
静安区房价总体呈现南高北低的态势，“老静安”的房价确实高于“老闸北”。

当我们再把每个小区都按照所属街道进行整理分析后，得到下图：



【静安区各街道平均房价图】@鬼话宝

从上图中，我们发现静安区房价的第二条分布规律：
老闸北”的某些地区并不输给“老静安”，比如苏河湾和大宁地区。

仔细看，还能发现其中几条小规律：
1. 苏河湾地区的价值丝毫不亚于“老静安”，毕竟它有江河口的地理优势。
2. 在越往北价格越低的趋势下，大宁地区的房价明显高于周边，是一个崛起中的板块。
3. 上海火车站地区（天目西路街道）虽然紧邻“老静安”和苏河湾，但是价格远低于它们。

但是，光看价格的绝对值肯定不够，也需要考量价格的变化幅度（“涨跌幅”）。



【房价涨跌幅TOP 10小区】@鬼话宝

于是我们将静安区476个小区，从2020年1月至2021年1月的房价涨跌幅，也落在了地图上，试图找出其中的规律：



【静安区各小区房价涨跌幅分布图】@鬼话宝

从上图我们可以发现：
1. 涨幅最高的板块居然是位于“老闸北”；
2. 静安区去年居然还有房源是下跌的，而且有些下跌的房源还是在“老静安”。

换一种表达方式可能看起来更明显：



【静安区各小区房价涨跌幅分布图】@鬼话宝

从上图可以看得出：“老闸北”的价值涨幅一点不落后与“老静安”，甚至上涨的板块还比“老静安”更多呢！尤其是大宁地区，基本是整个静安区价值提升最快的区域。

所以说，咱可别再轻易瞧不起“老闸北”了。

不管怎么样，在市民的关注和议论声中，这对“白富美”与“凤凰男”的cp合体已经近六年了。
近期《静安区单元规划》和《静安区十四五规划》相继公示，静安区又被赋予了新的目标和定位，即将踏上发展的新征程。

我们发现，在新的住房保障规划中，全静安区仅有不到8%的规划新增商品房住宅用地。
也就是说，至少未来15年一直到2035年，静安区只有不到1平方公里的住宅用地增量。

同时我们对照2020年静安区土地出让的情况，出让的五宗土地中也只有三块地块涉及住宅用地。
毫无疑问，静安区的住宅将在未来很长的一段时间内都是稀缺品。



【2020年静安区土地出让情况】@鬼话宝

那么，
“静安区未来的发展格局是什么样？“
“未来哪个板块发展变化最快？”
“又是哪个板块最值得重点关注？”
“哪些板块的房价是“被高估”了？哪些又是“洼地”？”
……

我们今天就来借着静安区单元规划和十四五规划发布的契机，一起来看看：

静安区的板块价值“仰视链”，
会不会被“重塑”？


报口令“中央活动区”，
手动拉入静安区城市规划与买房群聊。


“上海2035”提出，中心城区应着力提升上海作为全球城市的功能能级。静安区作为最有“国际范”的中心城区，然承担着品质特色的标杆引领作用。规划中直接把“全球”、“国际”嵌入静安的发展目标：



【静安区目标定位截图】@《静安区单元规划》

在全球城市的核心区以外，还强调了静安区的国际竞争力。这也就意味着：
静安的建设标准不仅在国内位居一流，更将直接和国际一线的全球城市的核心区对标。

但是，没有任何一个区域的发展是完全均衡的，
我们应该优先重点关注哪里呢？

首先，我们从《静安区单元规划》中的城市发展空间结构规划来做一个大体上的初步判断：

（1） “一轴三带”格局，哪些板块值得关注？

静安区未来城市发展的空间结构，在单元规划中提出了“一轴三带”的规划空间结构。



【静安区规划空间结构】@《静安区单元规划》

“一轴”：承担重任的南北高架

静安区以南北高架作为空间联动发展的主要脉络。合并后的新静安南北狭长，一条纵深南北的轴，帮助新静安融合，发挥南北联动优势。这一复合发展轴承担着区域交通连接、资源联动、产业互补、文化融合、品质协调统合的重要功能。

“三带”：苏州河两岸 + 中环两翼 + 南京西路

1. 苏州河两岸（人文休闲创业集聚带）
苏州河作为上海的母亲河，近年来相较于陆家嘴前滩等板块却略受冷落。随着规划将其纳入CAZ中央活动区，并建设为苏河湾世界级滨水区。“一江一河”的生态景观环境，商务休闲氛围都将有进一步的提升，苏河两岸的复兴指日可待。



【苏州河两岸实景图】

2.中环两翼（产城融合发展集聚带）
简单来说就是在高新产业发展的基础上，随着高端人才，商务商业的引入，推动主产业园区、商业街区、大学校区、居住社区联动发展，打造上海宜居宜业的示范区域。

本次单元规划还划定了大宁、市北高新两处地区中心作为特定政策区。这两处地区中心都落在中环两翼。

其中大宁地区一直都是上海新兴热门板块，并入静安之后，依托中环线、上海大学等优势，房价涨幅极高。未来该区域将推动产业园区、商业街区、大学校区、居住社区等联动发展，潜力巨大。



【大宁地区实景图】

市北地区中心为本次规划新增。重点承担创新产业发展功能，支柱是国家级的市北高新园区。并结合北郊站改造，塑造公共交通枢纽，重点提升高等级公共服务功能。



【市北地区实景图】

3.南京西路（两侧高端商务商业集聚带）
南京西路不用多说，是静安的核心也是上海的核心，会继续向着全球城市CAZ中心地带的方向发展。
但也只是在现有基础上提升。基本是存量空间，没有发展空间

因此从单元规划来看，静安区未来变化最大的片区还是比较清晰的，主要是三个重点板块：苏河湾板块和中环两翼的大宁、市北地区。



【静安区单元规划重点关注地区】@《静安区单元规划》

然后，我们再从城市发展逻辑中涉及到的规划要素，来作进一步的判断。

（2） 是哪些因素，在带动静安区未来发展？

我们梳理了规划中的几个专项维度，发现重点板块的提升潜力主要可以从四个角度来讲：产业、交通、商圈和生态。

1. 市北科创，助推产城融合（产业）
原静安楼宇经济、商业商务发达，原闸北信息服务业强势。合并后，新静安区的支柱产业由“四大产业”变为“五大产业”，分别为商贸服务业、金融服务业、专业服务业、文化创意产业和信息服务业。而新晋上榜的信息服务业正是以市北高新园区为依托，重点领域为云计算、大数据、人工智能等新兴产业，形成市北特色产业集群。未来，这里将会是上海数据资源最丰富、数据类企业最集中、数据应用场景最广泛的区域。
十四五规划中提出重点打造数据智能产业，把市北科创社区作为重点产业项目，投资强度和经济密度都会进一步加强，市北将成为以高新产业为助推剂的产城融合板块。

2. 多条轨交，补足北部缺失（交通）
老静安是上海地铁密度最高的地方之一。不到8平方公里的地块上，一共有4条地铁线，2号线、7号线、12号线、13号线。目前在建的14号将在武定路，静安寺设站，横穿中心城区。基本老静安的轨交体系就已经接近完全体了。

原闸北区的轨交其实还是不错的。一共有1、3、4、8、12、13这样几条线。但是密度分布极其不均衡。内环外的静安区，轨交就只剩下一号线了。规划中将新增19、20、26号线。重点提升静安区北部，尤其是大宁片区的轨道线网密度及站点覆盖率。



【静安区战略指引图】@《上海市总体规划（2017-2035）》

因此就产业、交通而言，静安北部的大宁、市北将有较大程度的提升，依托产业落地吸引人才入住，向着产城融合的方向发展。

3. 商圈升级，对标核心地带（商圈）
南京西路—静安寺一线已形成了上海的顶级商圈。苏河湾一线，也将紧随其后承接核心区的繁华。目前苏河湾板块仅有大悦城城市综合体、凯德星贸中心等购物中心，但是依据十四五规划，苏河湾中心及万象天地，中粮广场将在近期建成并投入使用，JiC静安国际中心将在今年开业，将苏河湾的商圈能级再提升一个台阶。



【大悦城城市综合体】@鬼话宝

4. 绿色廊道，贯通苏河两岸（生态）
绿化方面将要有比较大的升级。全区形成”丰“字形生态骨架，增加沿苏州河、彭越浦、走马塘滨河滨水绿地，并添加更多的社区公园、口袋公园。随着滨河绿道的贯通，苏河湾的生态塑造再次划重点。



【静安区生态结构规划】@《静安区单元规划》

因此就商圈、生态而言，苏河湾片区将借助特有的区位和自然条件，提升商圈能级和楼宇经济，成为稀缺的滨水核心板块。

综合一下，我们基本可以得出结论：
1. 市北板块基础较为薄弱，但规划有科创产业引导后将从根本上解决发展受限的问题。
2.大宁已经是成熟的生活片区，加密交通骨架后将强化其区位优势。
3.苏河湾自身区位条件优越，商圈和环境提升使之有冲击上海顶豪板块的可能。


报口令“中央活动区”，
手动拉入静安区城市规划与买房群聊。


接下来，鬼宝将一一解析这几个重点板块的城市规划。

1）苏河湾的房价，被高估了吗？
上海2035总规中首次将上海划分为中央活动区、中心城、主城区、郊区新城。这其中能量级别最高的当然就是CAZ了。
中央活动区（CAZ）概念首次在大伦敦空间战略规划中被提出， CAZ指的是不仅包含金融以及商业服务业，还具有旅游休闲，购物消费，文化娱乐，体育健身为一体的大型商旅文活动集聚区。
一句话概括：中央活动区（CAZ ）是国家化、全球化的资源顶配。
静安区划定的CAZ共有11.1平方公里。以南京西路与苏河湾片区为核心，在商业、文化、休闲、创新、生态、步行友好六个方面同时发力，并建设苏河湾世界级滨水区。
南京西路片区已开发大半，但同为中央活动区的苏河湾片区仍余成片空地带来想象空间。



【中央活动区范围图】@《上海市总体规划（2017-2035）》

目前苏河湾板块的均价与传统中心板块仍有一定差距，但目前的新盘均价已有逼近市中心顶尖水平的趋势。

因为苏河湾的未来就是和世界级核心区对标的。
从长远来看，苏河湾的价值非但没有被高估，而且还有不少上升空间。

答案：
上海作为全球城市的“天花板”在哪里，
苏河湾的“天花板”就在哪里。

2）大宁的“天花板”，在哪里？

大宁地区已经火热许久了，既拥有丰富的城市资源，又有烟火气的城市界面。大宁地区中心的划定再一次确认了其在新静安发展的核心位置。大宁正在从传统住区向着新的地区中心板块转型。

大宁作为北上海的高端住宅区新贵，目前涨幅是静安区最高的。



【静安区各小区房价涨跌幅分布图】@鬼话宝

不禁让人思考：
大宁还会一直保持这个势头么？
它的“天花板”又在哪里？

大宁板块的规划利好已基本落地，区域内的学校、医疗、体育设施、高端住宅等基础设施均已成型。大宁核心区域2公里范围内涵盖“浦西最大的中心绿地”大宁公园，三甲医院第十人民医院、静安体育中心等资源。

作为一个产城融合的成熟板块，未来的价值比较坚挺、宜居、比较稳定。
大宁板块再出现跃迁级的上涨的可能性不大，但会一直占据中环沿线的高位。

答案：
未来大宁板块价值的“天花板”，
可能就是上海中环的“天花板”。

3）市北高新地区，还能不能买？

市北地区中心为本次规划中新增的地区中心。也就是说，市北片区不再只是大宁的外溢区块，而是依托市北高新园区的建设，成为一个重要的区域中心。

市北高新园区的规划建设，已成为静安区“一轴三带”战略的核心力量。市北国际科创社区就位于“一轴一带”的交点，处于“中环两翼产城融合发展集聚带”北侧的核心区域。根据“活力多元的国际社区”设计理念，市北国际科创社区改变传统办公区“工作-生活”相分离的模式，而是形成集办公、居住、学校、商业等多种功能为一体的“7*24小时”全天候社区，称之为一个“迷你版的前滩”， 也不为过。



【市北高新园区规划】@上海市规划与自然资源局

产业强，住宅少。
一个板块的持续发展，离不开产业与人才的支撑。随着高端人才的持续进驻，市北片区近期开盘的楼盘都有极佳的表现，该片区供不应求将是大势所趋。但市北片区整体的规划住房并不多，并以租赁性住房为主。也就是说，购买力人群很大，供应少。

答案：
未来市北板块的住宅的价值将随着产业的不断落地而提升，增长空间大，可继续购买。

总结

总体而言，根据稳定发展规模的大趋势，静安区的新房供应在未来的很长一段时间内都是极为稀缺的。

从内环内到中环外，静安区内部的“仰视链”虽然并没有重新洗牌，但各级之间的身位正在拉近：

1. 苏河湾板块，将逐步接近南京西路等传统市区核心区的价值；
2. 大宁板块，将守住中环天花板的位置；
3. 市北板块，将成为中环外新的增长点。

“老闸北”转变成“新静安”之路，也在规划的制定和逐步落地中，渐渐明晰起来。

好了，今天关于静安区城市规划和房地产市场的分析就到这里，篇幅有限、文中这几个重点板块的城市规划我们后续会提供详细的解读，敬请期待！

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道风

啥时候说说虹口[大笑]

独禧一人

认同你说的。老闸北中热门板块涨幅反而高于老静安。这里再补充些我的看法：
一、目前静安4大重点区域已然明朗：南京西，苏河湾，大宁，市北高新。
二、关于大宁，基本同意。未来潜力已不如苏河湾。但依然美好。
三、说说老静安：
一是歪歪一下自己某种判断推测：2015年两区合并，老静安选择老闸北是绝对正确的。除了所谓南京西板块已没地到天花板，我觉得为何不合并普陀？从黄浦2001和2011分别合并南市，卢湾来看，如果静安也有第二次并其他区的机会的话，那第一次合并首选闸北才是战略正确。如此，第二次合并就有机会将虹口揽入怀中，虹口有北外滩这个杀手锏，即便没有2020年公布的北外滩超级规划，也至少解决了老静安新静安都没有黄浦江沿线区域的问题。而如果第一次合并的是普陀，那未来更大可能只能往长宁靠，彻底告别黄浦江。
二是老静安也有软肋地区，例如江宁路街道的某些区域。其实整个江宁路街道对老静安而言就是教育文卫区域，没有任何商业办公。这次其苏河湾区域被静安作为“中部崛起区”，尤其2块地块作为社区级商业和办公楼，看看未来如何了。
三是静安近曹家渡区域，基本有种弃疗的感觉。

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再说说苏河湾，2010年末，老闸北的十二五规划就提出苏河湾。
一、不夜城板块
两区合并后5年，苏河湾中部不夜城（南部）提升还是明显的，洲际，静安国际广场，凯德等。北横通道建成后能级将更强。不夜城南区其实此轮叫苏河湾更合适，因已不再是火车站南广场为中心的发展格局（上世纪90年代末已成型），这轮核心在汉中路地铁站周边区域，更接近苏州河位置。经多年深耕，汉中路站周边已是国家级人力资源，签证，以及法务等现代服务业，承接南京西路商办外溢的格局相当明显。恒丰路——石门二路——石门一路这条区域干线在两区刚合并的2016年元旦新静安4.2公里迎新迷你马拉松赛中作为主赛道，已看出这种融合趋势。
至于火车站，无论将来是否用那个“24小时活力都市”设计将其地下化打通南北广场，目前火车站南广场出入口我觉得已经被无限缩小，尤其北横通道高架段的遮挡，火车站已经被隔离在苏河湾之外。就是可惜了北广场。北广场的未来我仍不太看好，毕竟北横通道这条干线且高架有利有弊，其区域分割效应明显。
二、苏河湾东段
是我认为的狭义的苏河湾，特别是西藏北路以东到河南北路，是旧中国华界中心，以及闸北发源地（北站街道）。2011至2020年进展不太大主因是旧区动迁。现已完成，一批200米以上摩天楼将崛起。中粮大悦中心200米地标已成型，还有两幢320米双子楼。包括福建北路到河南北路这段沿河已建好绿带摩登花街，就看中心绿地（浙北绿地）了。苏河湾东段还有个优势——无缝对接北外滩西起点，从摩登花街到虹口苏州河沿河段的类似风格可看出。至于苏河湾东段的风格样式是否也类似南京东和南京西的差异，和不夜城的苏河湾有区别？静观其变。就是七浦路最好搬离。汉中路站周边的确更像南京西路，写字楼密度已超越南京西路。静安将苏州河西段（安远路至恒丰路）作为苏州河的小外滩，我觉得有一定道理，从此处东望一众写字楼，颇有种苏州河的陆家嘴的错觉。
三、交通能级
非常强。汉中路站是3线换乘核心站，南北邻站上海火车站和南京西路站也是3线换乘核心站。而目前虹口还无3线换乘站（海伦路站几年后才是）。天潼路站，曲阜路站都是2线换乘站，天潼路则是通往南京东路，外滩，北外滩的中转，南仅一桥之隔的南京东路站，北面700米的宝山路站，都是2线换乘站。
还要注意苏州河的造桥运动，目标是每隔250米一座。2020年昌平路桥已通。接下来应是安远路。未来的大田路——梅园路的苏河之眼位置也是看点。

布衣狂生

在洲际上班，同意你的说法。天目西路以北的区域和以南区域已经有了割裂感，以南区域和老静安差别也不大了。

金佛山

是的，而且不夜城整体是块状地块，南京西路是线性地块，其实建筑密度，不夜城南部更恐怖。

尹勇志

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